El 9 de enero de 2026 venció el plazo legal para que todos los condominios de Chile adecuaran su reglamento de copropiedad a la Ley 21.442. Cuatro meses después, una parte importante de los edificios y conjuntos habitacionales del país sigue operando con el reglamento anterior — o, en los casos más críticos, directamente bajo el reglamento supletorio del MINVU, que se aplica de forma automática cuando no hay uno propio actualizado.
Si eres administrador o integras el comité de administración, este artículo explica qué implica exactamente esa situación y qué pasos concretos puedes seguir hoy para resolverla.
Por qué existía ese plazo
La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada en abril de 2021 y vigente desde 2022, renovó de forma profunda las normas que rigen la administración de condominios en Chile: cobro de gastos comunes, funcionamiento del comité, suspensión de servicios a morosos, convenios de pago, y el Registro Nacional de Administradores, entre otros.
Para dar tiempo a que cada comunidad adaptara su reglamento interno a este nuevo marco, el Decreto Supremo N° 7 del MINVU — publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025 — fijó un plazo de doce meses. La fecha límite fue el 9 de enero de 2026.
Los condominios que no actualizaron su reglamento dentro de ese período no quedan en un vacío legal, pero sí quedan sujetos a condiciones menos favorables para su gestión diaria.
¿Qué aplica en tu condominio si no lo actualizaste?
Existen dos escenarios según la Circular N° 13 del MINVU y la normativa vigente:
- Reglamento antiguo + reglamento supletorio: Las cláusulas del reglamento anterior que no contradigan la Ley 21.442 pueden seguir aplicándose como práctica. Sin embargo, donde exista conflicto entre el reglamento antiguo y la ley nueva, la ley prevalece siempre. Los vacíos los llena automáticamente el reglamento supletorio del MINVU.
- Solo reglamento supletorio: Si el condominio nunca tuvo reglamento propio o el actual quedó completamente incompatible con la nueva ley, rige íntegramente el reglamento tipo aprobado por Resolución Exenta N° 721 del MINVU — un texto estándar diseñado sin considerar las particularidades de cada comunidad.
El problema práctico del reglamento supletorio es su genericidad: no incluye normas propias del condominio como tarifas diferenciadas de estacionamiento, reglas de mascotas, horarios de uso del quincho o salón de eventos, procedimientos para aprobar gastos extraordinarios relevantes, ni cláusulas de interés específicas para la cobranza de gastos comunes morosos. Eso deja muchas decisiones en el aire y aumenta los conflictos internos.
¿Hay consecuencias para el administrador?
No hay una sanción automática por no haber actualizado el reglamento antes del plazo. Pero sí existen consecuencias jurídicas y operativas concretas que conviene conocer.
La Ley 21.442 establece que los copropietarios que representen al menos el 15% del total del condominio pueden presentar una queja formal ante el Seremi de Vivienda y Urbanismo (Seremi MINVU) contra el administrador. Entre los fundamentos válidos está el incumplimiento de las obligaciones legales del cargo, lo que puede incluir no gestionar la actualización del reglamento cuando era de su responsabilidad impulsarla ante la asamblea.
Además, operar con un reglamento desactualizado complica el cobro ejecutivo de gastos comunes. Algunos tribunales han cuestionado la vigencia de cláusulas de interés o multas que provienen de reglamentos redactados bajo la Ley 19.537 anterior, lo que puede debilitar la posición del condominio en un proceso judicial contra un deudor.
En resumen: no es una crisis inmediata, pero sí un riesgo jurídico y operativo creciente que vale la pena resolver cuanto antes.
Cómo actualizar el reglamento hoy, paso a paso
La buena noticia es que aunque el plazo venció, los condominios pueden actualizar su reglamento en cualquier momento posterior. El proceso es el siguiente:
- 1. Convocar asamblea extraordinaria. La actualización del reglamento requiere acuerdo de los copropietarios en asamblea. El quórum necesario para este tipo de decisión depende de lo que establezca el reglamento vigente; en muchos casos corresponde a mayoría absoluta de los copropietarios con derecho a voto.
- 2. Redactar el nuevo reglamento. El documento debe incorporar las materias mínimas que exige la Ley 21.442: distribución de gastos comunes, uso de bienes de dominio común, normas de convivencia, procedimientos de pago y cobranza. Se recomienda contratar un abogado especializado en derecho de copropiedad para la redacción.
- 3. Firma ante notario. El reglamento aprobado en asamblea debe formalizarse como escritura pública ante notario. Este es el paso que otorga validez legal al documento.
- 4. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. La escritura debe inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR del territorio correspondiente. Solo con esta inscripción el nuevo reglamento es oponible a todos los copropietarios y a terceros, incluyendo futuros compradores de unidades en el condominio.
Este proceso tarda entre cuatro y ocho semanas dependiendo de la agenda del CBR y la disponibilidad del abogado. En condominios con más de 50 unidades, la convocatoria y coordinación de la asamblea suele ser la etapa más lenta.
Lo que debe documentar el administrador mientras tanto
Mientras el nuevo reglamento no está aprobado e inscrito, el administrador debe actuar siempre dentro del marco de la Ley 21.442 y registrar cada decisión en actas formales de asamblea o de comité. Esto incluye la aprobación de presupuestos anuales, la autorización de gastos extraordinarios, y las acciones tomadas frente a copropietarios morosos.
Documentar bien no es burocracia: es lo que protege al administrador ante una eventual queja ante el Seremi MINVU o una impugnación judicial. Un acta bien redactada y firmada vale más que cualquier cláusula de un reglamento desactualizado.
La Ley 21.442 también exige que el administrador presente una cuenta mensual de administración a los copropietarios. Si tu gestión incluye esa transparencia, el riesgo de conflictos disminuye significativamente, con o sin reglamento actualizado.
¿Por dónde empezar esta semana?
Si aún no iniciaste el proceso, el primer paso práctico es hacer un diagnóstico rápido: revisar si el reglamento vigente fue redactado bajo la Ley 19.537 anterior, identificar cuáles cláusulas entran en conflicto con la Ley 21.442, y estimar el costo de contratar un abogado especializado. En la mayoría de los condominios medianos, ese costo está entre 5 y 15 UF, dependiendo de la complejidad del documento.
Con ese diagnóstico en mano, convocar la asamblea y poner el tema en tabla ya es un avance concreto que el comité puede mostrar a los copropietarios.
Deja todo documentado y auditable
Habita Ops es la bitácora digital de tu edificio: inspecciones con GPS, contratos, cobranza y decisiones — registradas mes a mes en la nube. El administrador siempre tiene respaldo ante el comité, el Seremi o cualquier impugnación.
Prueba 14 días gratis →